新浪网:取消限购利于长远 短期市场谨慎乐观
2015-08-16  浏览[835]次

        截至7月底,据CRIC统计,国内有“限购”政策的46个城市中,21个城市的政策已经调整,其中有6个城市明文取消或调整。在取消限购之后,这些城市的市场成交表现究竟如何,成为购房者和房地产业内关注的焦点。

  为此,CRIC研究中心对放宽限购的城市近期成交情况进行了量化分析:就目前市场来看,取消限购对市场成交的刺激并不明显,多数依旧低迷,仅个别明文调整限购城市成交量回升,而且这些城市成交量几乎都是短期冲高后又逐步趋于平静。不过,限购的放开对于市场未来企稳、向好,具有较大的意义。

  多数依旧低迷,仅个别明文调整限购城市成交量有所回升

  就这20个城市整体成交情况来看,取消限购城市的成交量环比变动不大,市场去化速度依然在低位徘徊,与限购政策尚未放松的5-6月份成交量相比,都基本处于持平的位置,并未出现整体大幅回升的态势,放松限购城市市场去化速度并未出现明显好转。

  到目前为止,20个城市中仅有不到二成的城市在限购放宽后,商品住宅成交量出现了单周冲高。值得注意的是,这些单周成交量冲高的城市的政策发布形式均为明文放宽,如呼和浩特、济南、南宁等,在未明文放宽的城市中,仅有福州29周的成交量出现大幅上扬,但与其6月份的限购放松关系不大,据了解,应是由于市内某项目开盘热销所致,该盘单周销量5万平方米,全市成交量占比达到50%。


近期取消或调整限购城市新建商品住宅周度成交情况(单位:万平方米)

是否发文

城市

27周(7/7-7/13)

28周(7/14-7/20)

29周(7/21-7/27)

5-6月周均

7月周均

成交量

环比

成交量

环比

成交量

环比

明文调整限购

杭州

11.46

-7%

11.84

3%

11.78

0%

10.79

11.85

呼和浩特

4.17

16%

3.89

-7%

3.60

-8%

2.52

3.81

济南

16.61

-14%

30.69

85%

11.40

-63%

8.44

19.52

南宁

11.40

34%

10.75

-6%

7.08

-34%

9.81

9.43

西安

18.16

15%

18.65

3%

13.61

-27%

18.61

16.54

未发文但放松执行

成都

32.41

17%

28.65

-12%

——

——

51.32

29.57

福州

4.44

8%

2.65

-40%

10.56

298%

4.76

5.44

贵阳

8.49

6%

10.24

21%

8.69

-15%

10.19

8.85

南昌

11.03

-10%

8.01

-27%

6.06

-24%

8.07

9.35

苏州

10.26

-37%

9.72

-5%

13.49

39%

13.14

12.47

天津

11.42

-8%

12.90

13%

——

——

25.16

12.25

武汉

28.56

1%

26.84

-6%

28.93

8%

28.24

28.12

厦门

5.69

31%

3.06

-46%

5.00

64%

4.73

4.53

无锡

7.17

-36%

9.00

26%

8.47

-6%

9.49

8.98

宁波

5.20

-37%

5.48

5%

7.62

39%

6.57

6.63

数据来源:CRIC

  成交回升城市成交量都短期冲高后回落,或为大量往期房源集中补登备案

  呼和浩特、济南、南宁等明文放宽限购的成市,在文件下发后,商品住宅市场成交量均迎来了大幅上扬,但一至两周内市场成交量即回落至限购前规模。以济南为例,在7月10日放开限购后,28周(7/14-7/20)全市成交量即突破30万方,环比骤升85%,但在第29周成交量即大幅回落至11万方,与去年同期相若。究其原因,这些城市的网签量的短期暴增,并非来自于当期的市场成交,而是由于大量的往期成交房源集中补签所致,因此在明文放松限购后,这些城市会出现成交量冲高回落的现象。







数据来源:CRIC

  限购放松扩大需求,利于市场逐步走稳向好

  通过上述分析,我们可以发现,虽然一些城市明文或者暗中放宽了原有的限购政策后,当地市场只是在短时间内出现成交量的放大,后续又逐步恢复了平静与限购取消前无异,但限购的取消对于市场的意义和影响是长远的,它将改善房地产市场供需的不平衡,市场可能因此逐步企稳、慢慢向好。

  我们认为这主要有以下两个方面的原因:

  首先,限购取消或放松扩大了购房者的人群基数,有效提升了需求。限购出台的背景是当时国内房价连续上涨,投资过热,影响了经济平稳和民生,中央为打击投机行为而出台的政策。但目前时过境迁,今年国内房地产明显遇冷,市场观望情绪谨慎,不存在投机的现象,同时限购政策也遏制了许多普通购买者的刚需和改善性的愿望,因此,目前逐步放开限购,正合事宜。一方面,当地户籍民众的改善性住房需求被彻底释放,同时一些外来人口,如引进人才、刚毕业的学生、异地工作的人员可能有置业需求,但苦于在社保缴纳上时限不够,如今放开在也能进行买房,两者叠加的规模还是较为可观的。因此,限购的放松既能扩大购买者规模,利于民生,又能利于房地产市场,提升城市实力,一举两得。

  其次,从长远来看,限购的取消能根本上去改观房地产市场的核心问题。本轮房地产市场调整从根本上来讲是前期行业投资过热过剩所形成的供需不匹配,供应已经大于了需求,要想解决问题,只有两种可能,一从供给入手,降低投资规模,行业整合,二是从需求入手,提升购买者收入,挖掘潜在购房者需求。而限购逐步放开,将使得需求层面逐步恢复到正常水平,缓和调整,利于市场未来逐步企稳向上。

  短期来看,随着城市房地产政策面的放松,各地成交量继续大幅下滑的概率大大减少,短期内市场将逐步企稳并在下半年有望出现回升势头,因此,对市场的判断不宜再盲目悲观,持谨慎乐观的态度积极采取积极的“以价换量”策略是企业当前应有的态度。