深圳新浪乐居：五大因素决定深圳房价涨跌

2013-08-13  浏览[1066]次

如果说深圳楼市就像一辆向前行驶的公共汽车，方向盘在政策手中，而这些市场性因素就是四个轮子，它们和政策形成的合力，才最终决定了近期楼市的走向。这里我们抛开政策不谈，对这些技术性和市场性因素进行一番梳理，借以洞察先机。

 

　 　谁在掌控深圳房价？这个问题似乎毫无疑问。经过了这一轮过山车式的调整，绝大多数人都认识到，政策才是楼市中短期走势的话事人。然而，当人们整天盯着政 策蛛丝马迹的变化，试图从高层的举止言行中找出下一步的政策走向时，却忽略了一点：作为一个市场化程度比较高、相对成熟的市场，深圳楼市短期还受到很多市 场性因素的影响，比如供应的状况，比如土地出让结果，比如指标性新盘的销售，比如二手房成交量和投资者比例的变动，甚至股市的走势、创业板的影响等等。

 

楼市供应

 

　　供应结构与普通市民需求脱节

 

　　如果没有调控政策，供求关系无疑是决定楼市走向的最大力量。据深圳市国土房产部门统计，今年上半年，全市新增供应只有212万平方米，但是成交一手住宅388万平方米。截至记者发稿日，我市新房存量仅有3.46万套。

 

　 　这一背景下，下半年楼市供应量到底如何？持“供应充分论”者指出，8-12月我市房源充足，预计供应约400万平方米，而2010年上半年约333万平 方米。而持“供应短缺论”者则说，由于2008年直至今年上半年，房企拿地、新开工、竣工、投资明显下降，按照1.5-2年的开发周期，下半年刚好青黄不 接。

 

　　深圳中原地产总经理李耀智说：“从开工面积和正常施工进度看，能够有这么多楼盘达到入市条件，但是最终能有多少供应，很大程度上取决于开发商心态。现在开发商的心态是谨慎乐观。因此，预计最终供应量会少于这个数目。”

 

“说 下半年出现‘房荒’是忽悠，但是供应结构的确存在问题。”龙岗一位开发商表示，下半年供应增多，但是绝大多数在关外，而且很多是豪宅，关内适合居家的普通 住宅供应依旧稀缺，“问题在于，供应结构和普通市民购买力和购买需求脱节，大多数置业者渴望的关内、面积适中、别太贵的房子很难找”。

 

土地出让

 

　　高地价直接刺激房价上涨预期

 

　　9月3日尖岗山地块的拍卖出让结果，将是观察后市走势的重要参考指标，尤其是在目前价升量跌、对楼市前景存在分歧的敏感时刻，土地出让结果将成为后市信心的直接指标。

 

　 　有地产研究人士指出，无论是深圳以前的土地出让，还是在香港上世纪90年代以来的数次地产起伏周期中，重要地块的出让结果，大都直接成为后市的指向标。 事实上，土地出让结果传递了开发商对市场的预期，开发商是市场的主要参与力量，也比普通置业者拥有更多的信息和更专业的研究和判断，因此，其结果不可避免 地会对楼市产生重要影响。

 

　 　据记者了解，目前至少已经有6家房企前往实地勘察，其中招商、百仕达明确表示会参与该地块的竞买。因地块规模过小、容积率较高，业内人士按照附近项目目 前售价进行倒推，预测该地块的合理楼面价为1 .1万-1 .2万元/平方米。“如果最终按照这种倒推的价格成交，对市场的影响是中性，如果爆出一个天 价，对房价肯定是一个大刺激。”尚模地产营销总监邓坚说。

 

　 　如果说宝安尖岗山地块规模小，对市场更多是心理影响的话，近期深圳还有包括光明、观澜在内的四块居住用地出让(两两捆绑)，建筑面积分别达到18万和 28万平方米。“大地块的地价会直接影响周边在售一手和二手房价，造成定价基础的变化，比如观澜地块会直接对招商澜园、和黄观湖园形成影响。”邓坚说。

 

股市

 

　　股市暴跌或拖累楼市

 

　　“如果股市还继续像这段时间一样暴跌，肯定会拖累楼市。”一位开发商表示，股市暴跌会影响地产上市公司的估值，进而使投资客对地产行业的前景产生担忧。

 

　 　不过，股市和楼市的关系一直存在争论。“跷跷板论”认为股市和楼市是资金投资的两大重要渠道，股市低迷将使市场游资抛弃楼市转投股市。而另一派则认为股 市暴跌会拖累楼市，若股市继续上升，股民们在风险较大的股市中赚钱后可能会将所获资金转投楼市保值，从而出现楼市股市同步上涨的局面。从过去2年的情况 看，股市楼市更多地呈现一种同向运动的关系。

 

至于创业板的推出，这是10年来深圳金融业的一件决定性大事。其成功启动会引导全国资金向深圳汇聚，深圳资本市场有可能每天多出几十上百亿乃至上千亿的资金流量。这些资金的注入必将促使深圳房市增容，尤其是对高端写字楼市场和豪宅市场有直接推动作用。

 

二手房

 

　　若月成交萎缩太甚，市场会出问题

 

　　判断深圳楼市的走势，查看二手房的成交量和价格走势，往往比新房数据更加有效，更贴近市场。因为新房的成交和房价数据，很大程度上受到短期市场新盘供应数量和结构的影响。

 

　 　据记者了解，截至上周(8月17日～8月23日)，全市二手住宅周成交量连续第五周出现下滑，二手房上周共成交3003套，环比下降1 .9%，5周累 计跌幅达到16.8%。二手成交量是资深投资客们判断是该入场或退场的指标之一，成交量的连续下滑，使很多投资客萌生退意。

 

　　“近期二手房成交量会有个萎缩，但是价格下调的空间并不大。”世华地产董事总经理梁文华表示，一些短线的投机客观望，业主之前的强势心态也会有所改变，这会让房源的选择性有所增加，议价空间也会增大。

 

　　美联物业深圳区总经理江少杰认为，今后几个月二手房会出现量跌价稳的现象。因为上半年放量成交带走了很多刚性需求，使市场需求有所减少，房价需要一定的时间来巩固。

 

“如果二手房成交量比5-6月份每月130万平方米的高峰跌去了一半，那就预示着市场会出现问题。”深圳中原地产总经理李耀智说，还要看投资客比例有无增加，如果投资比例放大，但成交继续减少，那说明买房自用的越来越少，市场就会出现有价无市，可能再度出现调整。

 

豪宅开盘

 

　　后海湾是后市豪宅走向风向标

 

　　很多投资客正在紧盯着后海湾，这里有众多的炒作概念，也是今年最大的豪宅供应区。近期后海湾的三湘海尚花园、宝能太古城、君汇新天3个楼盘将启动销售，其最终定价和销售成绩，将成为判断豪宅走向的风向标。

 

　 　深圳豪宅今年面临的形势是价格似乎没有一个顶，在通胀预期下，来自全国各地的大量资金涌入豪宅市场。2万元/平方米卖得好，2.5万元/平方米卖得不 错，3万元/平方米也卖得掉，华润幸福里卖到4万元/平方米、华侨城波托菲诺八期高的售价达8万元/平方米，同样热销。后续几个月深圳还有水榭山、万科金 域华府、十五峯、和黄都会轩、十二橡树庄园等一系列高端项目要入市，形势是否会发生变化，从9月后海楼盘便可见端倪。

 

　 　一位操盘手分析说，现在后海开发商信心比较足，片区供应少，地段又的确很稀缺，因此不会追求太快的销售速度，预计会采取高定价策略，开盘只要求卖二到三 成。“现在深圳楼市成交下来了，价格没动，看上去接下来价格就有可能调整，但是如果后海豪宅量价齐涨，可能价格就此稳固下来了，如果卖到五成以上，那甚至 连微调都不会有，直接继续上涨了。”

 

有 业内人士透露，上周末三湘海尚认筹，拟推出80套单位，收了200个筹，诚意金10万元/个，基本形成2.5个诚意客户买一套房的局面，价格高达2.8万 -4.3万元/平方米，均价约4万元/平方米，复式要卖到8万元/平方米。“如果卖得不错，说明市场对豪宅仍有强烈信心，势必拉动周边房价和整体豪宅价格 上涨。”中原地产南山区蛇口总监郭辉表示。据郭辉透露，有一位原本打算购买兰溪谷的客户，犹豫了很久，甚至准备退筹，一看到三湘海尚卖到4万元/平方米， 立刻改变主意购买了兰溪谷的顶楼单位。“因为兰溪谷价格还只要3万多元，客户预期后海豪宅会拉动兰溪谷上涨。”

 

信息来源：【深圳新浪乐居】

 

声明

 

    本次转载仅限于业内研究、信息传递等非商业用途，所转载资料，其版权属于“来源”所标明之机构及原作者本人。